國慶期間，全國樓市成交平淡，部分一二線熱點城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落。北京、上海、廣州等一線城市受網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后、小陽春過后市場退燒、外出旅行及回鄉(xiāng)探親等多重因素影響，新房和二手房成交數(shù)量均出現(xiàn)一定幅度下滑。
從全國范圍看，購房者持幣觀望情緒較重。10月8日，個人住房貸款利率新舊政策將迎來變換時點，增加了購房者的觀望程度。
成交平淡
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，國慶長假全國樓市整體平穩(wěn)，部分一二線熱點城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落。一線城市中，北京國慶長假期間新房成交183套，二手房成交48套；上海新房成交23套；廣州新房成交538套；深圳新房成交358套。與2018年同期相比，上海、廣州網(wǎng)簽量出現(xiàn)下滑，北京基本持平，深圳出現(xiàn)較大增長。一線城市延續(xù)了2019年上半年小陽春后的平穩(wěn)成交量。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后，國慶期間很多城市網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，所以數(shù)據(jù)缺失。從最近市場情況看，部分城市降溫已經(jīng)開始出現(xiàn)，多個城市的新建住宅與二手房住宅市場均出現(xiàn)了降價促銷現(xiàn)象。除深圳外，大部分一二線熱點城市都出現(xiàn)了小陽春繼續(xù)退燒的現(xiàn)象。
針對北京平淡的成交，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英表示，通過對比歷史上國慶假期成交量來看，今年北京國慶期間新房、二手房網(wǎng)簽均不樂觀，主要原因是受房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼影響，購房者觀望情緒濃厚，加之國慶期間紛紛外出旅游。
土地市場方面，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，近期一二線城市土地成交平均溢價率跌至最近2年的最低點，土地市場底價成交成為主流。
觀望情緒濃厚
58同城數(shù)據(jù)顯示，“金九”期間，一線城市房價繼續(xù)處在高位，但價格穩(wěn)定，部分三四線城市價格出現(xiàn)波動。從市場供應(yīng)情況看，9月全國新增掛牌房源量環(huán)比下跌0.2%，市場整體平穩(wěn)，但城市分化明顯。從市場整體來看，購房者觀望情緒較重，近一半消費者表示持幣并不急于購房。
58安居客房產(chǎn)研究院分院長張波指出，“金九”成色不足并不代表全年成交量會明顯下滑，預(yù)計“銀十”期間，品牌房企降價、促銷仍是主旋律。其中，限價比較嚴(yán)格的部分二線熱點城市，降價空間相對有限；部分三四線及以下城市的新房和二手房降價幅度可能會再次擴(kuò)大。
張大偉表示，2019年以來房價調(diào)整開始出現(xiàn)從點到區(qū)域的現(xiàn)象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高。10月8日新的LPR計算利率方法的正式上線，使得最近市場再次觀望。
易居研究院指出，一線城市采用新的利率定價機制后，利率變動其實不大，只有微小變動，進(jìn)一步體現(xiàn)了利率穩(wěn)定的導(dǎo)向。在首套房和二套房的利率變動方面，二線城市中首套房的利率上升幅度并不大，而二套房的利率上升幅度相對較大。橫向?qū)Ρ瓤?，二線城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超過一線城市，這和二線城市房地產(chǎn)政策近期略偏緊的因素有關(guān)。
麥田房產(chǎn)稱，新政前后貸款利息變化微乎其微，對購房者幾乎不會帶來額外的支出壓力。接下來，央行每月20日都將披露最新一期LPR利率水平，個人住房貸款利率水平仍待觀察。
開發(fā)商態(tài)度不一
針對購房者的觀望情緒，開發(fā)商態(tài)度出現(xiàn)分化。頭部房企通過“降價跑量”的方式，在“金九銀十”期間推出先售后租、全員營銷、員工推薦職工內(nèi)購價、線上線下聯(lián)動等多項促銷活動快速回籠資金。
以中國恒大為例，公司在“金九銀十”期間對旗下部分洋房、公寓、寫字樓等項目實行最低折扣6折的優(yōu)惠，9月公司刷新了集團(tuán)單月合約銷售金額的歷史紀(jì)錄，實現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元，同比增長31.9%，環(huán)比增長73.8%；實現(xiàn)合約銷售面積約826.6萬平方米，合約銷售均價約10054元/平方米。
多數(shù)房企則選擇在品質(zhì)上取勝，避免單純的“價格戰(zhàn)”。以泰禾集團(tuán)為例，公司文旅項目廈門灣為了配合銷售，配套建設(shè)先于樓盤建設(shè)。
泰禾廈門灣相關(guān)負(fù)責(zé)人對中國證券報記者表示，先把配套設(shè)施建設(shè)好了，項目的賣點才能真實呈現(xiàn)出來，品質(zhì)也會大幅提升。配套項目覆蓋文旅、酒店、教育、醫(yī)療、商業(yè)、養(yǎng)老、文化等，有效實現(xiàn)“住假產(chǎn)業(yè)”閉環(huán)。有別于傳統(tǒng)度假地產(chǎn)項目，“住假”地產(chǎn)項目可以平衡子女教育、父母養(yǎng)老、生活品質(zhì)提升等。
東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為了避開和一線房企之間產(chǎn)生“價格戰(zhàn)”，不少中小型開發(fā)商會淡化“金九銀十”的營銷聯(lián)動和策劃。在“金九銀十”期間，可以保證有客戶需求的地方一定有銷售人員，但不會在價格上做妥協(xié)。樓盤周圍配套建設(shè)和房屋品質(zhì)有競爭力，才能真正擺脫“價格戰(zhàn)”。
相關(guān)新聞：9月龍頭房企銷售增速超預(yù)期 四季度或“以價換量”
今年三季度，受房企融資渠道收緊、需求不振以及房貸利率居高不下等多重因素影響，市場普遍認(rèn)為今年將難有“金九銀十”。近期多家上市房企陸續(xù)公布的9月銷售數(shù)據(jù)顯示，9月百強房企銷售強勁回溫，同比、環(huán)比均顯著增長。這一數(shù)據(jù)顯然超出市場預(yù)期。受9月銷售超預(yù)期影響，10月8日多家上市房企股價大漲。
多位房企人士對中國證券報記者表示，四季度房企將全力沖刺全年業(yè)績目標(biāo)，不排除“以價換量”，考慮到去年四季度同期基數(shù)較低，龍頭房企四季度表現(xiàn)仍可期，完成全年銷售目標(biāo)壓力不大。
截至記者發(fā)稿時，目前房企第一陣營中，中國恒大和碧桂園均發(fā)布了9月銷售數(shù)據(jù)，同比均實現(xiàn)大幅增長。中國恒大披露，9月實現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元，刷新了集團(tuán)單月合約銷售金額的歷史紀(jì)錄。這意味著今年前9個月，恒大累計銷售金額已經(jīng)超過4530億元。在今年初發(fā)布的公告中，中國恒大披露其2019年合約銷售目標(biāo)為6000億元。據(jù)此數(shù)據(jù)計算，截至今年9月底，中國恒大已完成年度銷售目標(biāo)約75.5%。市場分析認(rèn)為，恒大“金九銀十”期間實施的全員營銷成效顯著，推動業(yè)績不斷增長。
碧桂園自去年下半年起僅披露權(quán)益銷售金額，公司9月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額515.8億元，同比增長40.39%。按此計算，1-9月碧桂園權(quán)益合同銷售金額約為4229.3億元。
融創(chuàng)10月8日晚間公布的9月銷售數(shù)據(jù)顯示，公司9月實現(xiàn)銷售金額約629.1億元，同比增長18%，前9月累計實現(xiàn)銷售3694.9億元，同比增長16%。
中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)也有不俗表現(xiàn)。世茂房地產(chǎn)9月銷售額約為320.9億元，同比上升57%，前9月累計合約銷售總額約為1739.9億元。
從目前多個渠道獲得房企銷售數(shù)據(jù)來看，前9月銷售突破千億的房企已經(jīng)達(dá)到20家左右，同時考慮到正榮地產(chǎn)、融信中國、富力地產(chǎn)前9月銷售規(guī)模均已超過900億元，距千億規(guī)模僅一步之遙，預(yù)計四季度千億房企規(guī)模將繼續(xù)壯大。
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