房地產(chǎn)行業(yè)是鋼鐵行業(yè)的晴雨表，研究鋼鐵行業(yè)離不開對房地產(chǎn)行業(yè)的把握，缺不了對房地產(chǎn)周期的定位，少不了對房地產(chǎn)建設(shè)的理解。2019年7月30日，中央政治局會議延續(xù)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并且更進一步提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。房地產(chǎn)基調(diào)已定，我國房地產(chǎn)行業(yè)對鋼材的需求進入下行通道。
分析框架：房地產(chǎn)建設(shè)周期對鋼材需求的影響
鋼材需求處于房地產(chǎn)開發(fā)的前周期，短期內(nèi)受到新開工面積的直接影響，銷售回款情況進一步在中期影響新開工的持續(xù)性，長期來看，國家政策和資金意愿影響房屋銷售和新開工，最終影響鋼材需求，形成鋼鐵行業(yè)的房地產(chǎn)分析框架。
（1）新開工決定房地產(chǎn)行業(yè)對鋼材需求的短期節(jié)奏。鋼鐵消耗主要位于房地產(chǎn)建設(shè)周期前端，因此需要重點關(guān)注拿地、開工這兩個前周期指標，通常開發(fā)商會在獲得土地使用權(quán)后1—6個月開始進入現(xiàn)場施工。
（2）資金回款決定房地產(chǎn)行業(yè)對鋼材需求的中期節(jié)奏。由于房屋銷售情況決定了開發(fā)商資金回籠和再投資的節(jié)奏，通常從開工到期房預(yù)售需要6—9個月，從開工到現(xiàn)房銷售需要2—4年的時間。從資金占用角度出發(fā)，開發(fā)商通過縮短開工至預(yù)售的時間，拉長預(yù)售至竣工交付的時間，可以最大程度的減少資金占用，回籠現(xiàn)金流。新開工周期縮短，有利于鋼鐵需求。
（3）國家政策和資金意愿決定房地產(chǎn)行業(yè)對鋼材需求的長期方向。國家政策可以劃分為貨幣政策和行業(yè)政策，貨幣政策主要是提高或下調(diào)存貸款基準利率；行業(yè)政策手段更為豐富，包括限售、限價、限購、限貸等。資金意愿可以通過房地產(chǎn)開發(fā)資金來表征。房地產(chǎn)開發(fā)資金主要有四個來源：國內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資和其他資金。其中，其他資金（個人按揭貸款和定金及預(yù)收款）占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重與日俱增，為50%以上，重要性不斷提升。
實證模型：鋼材銷售量與房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)動
通過2006年2月至2019年6月數(shù)據(jù)，以重點企業(yè)鋼材銷售量為因變量，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標為自變量，構(gòu)建回歸模型確立房地產(chǎn)行業(yè)與鋼材需求的相互關(guān)系。
回歸模型結(jié)果表明，新開工面積、施工面積、現(xiàn)房銷售面積、期房銷售面積4項指標與鋼材銷售量呈現(xiàn)顯著正相關(guān)關(guān)系，商品房待售面積與鋼材銷售量為顯著反向關(guān)系，符合經(jīng)濟實質(zhì)。
（1）房地產(chǎn)建設(shè)前周期中消耗大量鋼材，新開工面積與鋼材銷售量顯著相關(guān)。新開工面積屬于前周期指標，與鋼材消耗形成顯著相關(guān)，新開工面積每增加1萬平方米，鋼材銷量增加230噸。施工面積中涵蓋房地產(chǎn)建設(shè)前周期，因此也與鋼材銷量顯著正相關(guān)，施工面積每增加1萬平方米，鋼材銷售量增加19噸?？⒐っ娣e屬于房地產(chǎn)開發(fā)后周期階段，回歸模型顯示與鋼材銷售量無顯著關(guān)聯(lián)。
（2）商品房銷售為開發(fā)商提供現(xiàn)金流，刺激再次新開工，商品房銷售與鋼材銷售量顯著正相關(guān)。期房銷售面積每增加1萬平方米，鋼材銷售量增加12035噸；現(xiàn)房銷售面積每增加1萬平方米，鋼材銷售量增加9108噸。
（3）商品房待售面積指商品房現(xiàn)房庫存，是狹義的商品房庫存，當(dāng)庫存增加時，開發(fā)商開工積極性回落，利空鋼材銷售量?；貧w模型同樣反映了商品房庫存與鋼材銷售量的反向關(guān)系，商品房待售面積每增加1萬平方米，鋼材銷售量減少197噸。
感知未來：房地產(chǎn)行業(yè)對鋼材需求進入下行通道
2019年1—6月，房屋新開工的韌性為鋼材需求提供保障。2019年3月重點企業(yè)鋼材成交量創(chuàng)出近3年新高，達到5544.74萬噸。根據(jù)中鋼協(xié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，6月重點企業(yè)鋼材成交量繼續(xù)攀升至5694.22萬噸。
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于“前高后低”狀態(tài)，開工較高，銷售走弱。
前周期指標中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速維持在較高水平，2019年6月累計同比增速達10.90%；房屋新開工面積累計同比增速雖然依然維持在10.10%的水平，但低于2016—2018年同期水平，并出現(xiàn)了拐頭向下的趨勢。房屋施工面積累計同比增幅達8.8%，不斷超越市場預(yù)期。
后周期指標中，房屋竣工面積和商品房銷售面積處于負增長區(qū)間，累計同比增速分別為-12.70%和-1.8%?，F(xiàn)房庫存依然維持去化狀態(tài)，2019年6月待售商品房面積累計同比減少8.9%。
短期來看，當(dāng)前房屋新開工處于消磨韌性、抵抗回落的狀態(tài)。2019年，房屋新開工面積從4月的峰值回落，6月，房屋新開工面積累計同比增速為10.1%，低于2016—2018年水平。
中期來看，資金回款走差對新開工的助力減弱。2010年至今，期房與現(xiàn)房銷售面積領(lǐng)先于新開工面積6個月。當(dāng)前房屋新開工的韌性便來自于6個月前商品房銷售帶來的現(xiàn)金流。2018年信貸緊張，開發(fā)商采取高周轉(zhuǎn)模式，加快開工后預(yù)售、拿地、再開工的節(jié)奏。2018年下半年，商品房銷售面積維持在同比增長1.4%—4.2%的水平，給予開發(fā)商足夠的現(xiàn)金流，從而再投資帶動新開工走強。目前，商品房銷售面積（含期房和現(xiàn)房）進入負增長區(qū)間，2019年1—6月依次為-3.6%、-0.9%、-0.3%、-1.6%和-1.8%。此外，從購置面積同樣可以看出端倪，2019年1—6月，本年購置土地面積增速維持在-28%至-34%的負區(qū)間。過去支撐新開工韌性的資金流失，土地儲備回落，新開工開始承壓。
長期來看，國家政策和資金意愿決定房地產(chǎn)市場的長期方向。目前，行業(yè)政策立意于長效機制，不改收緊狀態(tài)。2019年7月30日，中央政治局會議強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，更進一步提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。同時，監(jiān)管持續(xù)施壓，抑制資金流向房地產(chǎn)。例如，銀行、信托等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強監(jiān)管工作，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)等。
總之，我國房地產(chǎn)行業(yè)對鋼材的需求進入下行通道。（作者單位：國泰君安期貨）
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